מיסוי נדל"ן בקפריסין – כמה מס ישלם משקיע זר?

מיסוי נדלן בקפריסין היא סוגיה רלוונטית שצריכה לעניין כל אדם ששוקל להשקיע בנדל"ן במדינה.

מדינת האי הים תיכונית צברה בשנים האחרונות פופולריות בקרב משקיעי נדל"ן זרים, ובכלל זה גם משקיעים ישראלים. הסיבות לפופולריות הגואה הן רבות, כאשר המשמעותיות מביניהן הן שלוש:

ביקוש הגובר לנכסים – בשל עלויות יוקר המחיה הנמוכות ביחס לאיכות החיים הגבוהה שמציעה קפריסין.

מדיניות הוויזה המקלה – אשר מאפשרת מסלול פשוט, מהיר ונוח לקבלת תושבות קבע בקפריסין דרך רכישת נדל"ן במדינה.

שיטת מיסוי הנכסים בקפריסין – אשר נחשבת לידידותית במיוחד עבור המשקיע הזר.

בשורות הבאות ניגע בסוגיית מיסוי נכסים בקפריסין למשקיעים זרים, כולל שיעורי המס, הסברים ודוגמאות להמחשה.

 

מיסוי נדלן קפריסין
מיסוי נדל"ן בקפריסין למשקיעים זרים – מדריך

 

 

כמה מס משלמים על נכס בקפריסין?

באופן כללי, היטלי המס למשקיעים זרים בקפריסין נמוכים מאוד ביחס למדינות אחרות באירופה, כולל מדינות שכנות עם צביון דומה כמו יוון. להלן סוגי מיסוי נדלן בקפריסין:

 

#1 מס בולים (Stamp Duty)

כאשר קונים נכס בקפריסין, יש לשלם מס על הסכם הרכישה והמסמכים הנלווים, המכונה "מס בולים".

תשלום זה יועבר ישירות לרשויות המס הקפריסאיות.

רוכשי נדל"ן בקפריסין יידרשו לשלם מס בולים בהתאם לערך הנכס ובשיעורים הבאים:

ערך הנכס (באירו)שיעור המס (באחוזים)
עד €50000%
€5001 – €170,0000.15%
€170,000 ומעלה2%

#2 מס ערך מוסף (Value Added Tax)

המע"מ (VAT) על נכס בקפריסין עומד על שיעור של כ-19% משווי הרכישה ומוטל בגין רכישת נכסים חדשים בלבד.

עם זאת, במידה והנכס הנרכש עתיד להיות מקום מגורי הקבע של הרוכש, תינתן הנחה של כ-5%, וזאת בהינתן התנאים הבאים:

  • הנכס חייב להיות בשימוש כמעון העיקרי והקבוע של הרוכש לתקופה של עשר השנים הבאות.
  • הרוכש איננו מחזיק בבית מגורים אחר בקפריסין.
  • הרוכש חייב להיות אינדיבידואל בן יותר מ-18 שנים.

התעריף המוזל יוחל על 200 המטרים הרבועים הראשונים משטח הנכס, כאשר על יתר השטח יוחל המס הרגיל בשיעור של 19%.

 

#3 דמי העברה (Transfer Fee)

עסקה לרכישת נכס בקפריסין תושלם כאשר תעשה העברת בעלות על שם הקונה, במידה ומדובר בנכס מיד שנייה כמובן. תהליך זה כרוך במס המכונה "דמי העברה", המקביל למס רכישה.

גובה מס רכישה בקפריסין נמוך יחסית למדינות אחרות באירופה. כיום, קיימת הנחה של 50% על דמי ההעברה/מס הרכישה במידה והקונה שילם מס ערך מוסף (מע"מ) במלואו.

דמי ההעברה מדורג לפי השיעורים הבאים:

ערך הנכס (באירו)שיעור דמי ההעברה (ב-%)
עד 85,000 אירו3%
בין 85,001 ל-170,000 אירו5%
החל מ-170,001 אירו8%

* יש לציין כי במידה והנכס נרכש על ידי יותר מקונה אחד, שווי הרכישה יחולק בין הקונים, מה שיפחית את דמי ההעברה.

כך לדוגמא, כאשר מדובר בנכס ששוויו €700,000: על הרוכש האינדיבידואלי יוטל מס העברה בשווי €24,600, בעוד זוג רוכשים ישלמו 21,200€ בלבד.

 

#4 מס על רווחי הון (Capital Gains Tax)

במידה והמשקיע יחליט למכור את הנכס הקפריסאי לאחר רכישתו, יוטל עליו מס על רווחי הון.

כיום, המשקיע הזר נדרש לשלם מס על הרווח מההשקעה, כלומר על ההפרש שבין מחיר הנכס במעמד הרכישה לבין מחיר הנכס לאחר שזה הוצע למכירה.

עם זאת, אם הנכס נרכש לפני ה-1 לינואר 1980, הרווח יוגדר כהפרש בין מחיר הנכס במעמד המכירה לבין ערך השוק של הנכס בתאריך זה.

בכל מקרה, המשקיע ישלם מס על רווחי הון בקפריסין בשיעור של כ-20%, כאשר ה-€17,086 הראשונים יהיו פטורים ממס.

במידה והמשקיע ישכיר את הנכס, יהיה עליו לשלם גם כן כ-20% מס על ההכנסה מדמי השכירות.

 

#5 מיסים אחרים

מסים שנתיים נוספים מלבד אלו שפורטו למעלה כוללים:

מס לרשויות המקומיות: בהתאם לגודל הנכס, הרשויות המקומיות בקפריסין יגבו מסים בגובה €85 עד €500 לשנה עבור שירותים ציבוריים כמו תאורת רחוב, מים, ביוב ושירותים קהילתיים שונים.

מס מוניציפלי: רוכשי נכס בקפריסין יידרשו לשלם מס מוניציפלי שנתי שיחושב בהתאם לשווי השוק של הנכס, בשיעורים שנעים בין 1% ל-2%.

 

#6 עלויות נלוות

חישוב מס על דירה בקפריסין דורש לקחת בחשבון עלויות נוספות מלבד ההיטלים הרשמיים שפורטו מעלה.

העלויות הנלוות לרכישת דירה או בית בקפריסין כוללות, בין היתר:

1. שירותים מקצועיים, לרבות דמי טרחה לעורכי דין (תעריפים משתנים) וסוכני נדל"ן (מחיר מפוקח של 5% פלוס מע"מ).

2. עלויות הכרוכות בהוצאת מסמכים רלוונטיים לתהליך הרכישה, לרבות:

    • מנהל הקרקעות בקפריסין – €10 עד €50
    • עותקים של תכניות אדריכליות ותכנון אתרים – €5 עד €40
    • מסמכים הקשורים לעלויות של חברות אנרגיה – €100 עד €300
    • חתימות נוטריוניות לווידוי מהימנות מסמכים – €50

3. בטרם הרכישה והעברת הבעלות, יש לוודא שאין כל עיקולים או חובות על הנכס, כמו למשל תשלומי משכנתא או חשבונות מים ואנרגיה תלויים ועומדים.

 

האם יש הבדלי מיסוי נדל"ן בין קפריסין היוונית לקפריסין הטורקית?

התשובה הפשוט היא – כן. התשובה המפורטת יותר היא שקפריסין מחולקת לשני חלקים:

  • החלק הדרומי המכונה "קפריסין היוונית", אשר חולק גבול עם יוון, חולש על מרבית האי ומאכלס כ-82% מאוכלוסייתו. קפריסין היוונית מחזיקה במעמד עצמאי לחלוטין ומהווה מדינה באיחוד האירופי, ועל כן מדובר ביעד פופולרי ותר עבור משקיעים זרים וישראלים.
  • החלק הצפוני המכונה "קפריסין הטורקית", המחזיק במעמד עצמאי למחצה ונתמך על ידי טורקיה. גם קפריסין הטורקית מהווה יעד להשקעה, אם כי מעט פחות פופולרי.

שימו לב: בטרם השקעה בקפריסין, יש לקחת בחשבון את הבדלי מדיניות מיסוי הנדל"ן בין קפריסין היוונית לעומת קפריסין הטורקית.

מדובר למעשה בשתי ישויות בעלות מערכת משפטית, פוליטית ומוסדית שונה, ועל כן דיני המיסוי, המקרקעין והנדל"ן משתנים גם כן בין שני צדי האי.

כך למשל, לאור העובדה שקפריסין הטורקית איננה נהנית ממעמד מוכר בקהילה הבינלאומית, ייתכן וחוזים שייחתמו בתחומיה לא יהיו תקפים במדינות אחרות באיחוד האירופי ומחוצה לו. זאת בניגוד לקפריסין היוונית, אשר כאמור קיבלה הכרה ולגיטימציה בינלאומית.

 

סטטוס אמנת המס בין קפריסין לישראל

סטטוס אמנת המס בין קפריסין לישראל עומד כיום בסימן שאלה.

אמנם ישראל וקפריסין לא חתמו עדיין על אמת למניעת כפל מיסוי, אך למעשה שתי המדינות מגבשות את האמנה ממש בימים אלו.

יש לציין כי ישראל וקפריסין מקיימות זו עם זו יחסים דיפלומטיים, כלכליים, מסחריים ועסקיים ענפים.

דבר זה מעלה את הסיכויים לחתימה על ההסכם בטווח הזמן הקרוב, אם כי לא ניתן לנקוב בתאריך מדויק.

מהי משמעות היעדר אמנת מס בין קפריסין לישראל?

ובכן, היעדר אמנת מס בין ישראל לקפריסין מצריכה מהמשקיע הפוטנציאלי לבצע תכנון מס קפדני ומדוקדק במעוד מועד.

תושב ישראלי שירכוש נכס בקפריסין יידרש להמשיך ולשלם עבור הרשויות לא רק בקפריסין אלא גם בישראל, לרבות ביטוח לאומי, מס הכנסה ודמי בריאות.

במידה והמשקיע הישראלי יוכל להראות כי מרכז חייו בקפריסין, ובהינתן והוא עומד בתנאים המפורטים בחוק, יהיה באפשרותו להגיש בקשה לניתוק תושבות ישראלית. מרגע ניתוק התושבות, המשקיע יוכל לשלם מסים בקפריסין בלבד.