מחירון דירות בקפריסין 2024 – מחירים ועלויות
שוק הנדל"ן בקפריסין הוא אחד מיעדי ההשקעה הפופולריים ביותר בקרב משקיעים ישראלים ולכן רבים מחפשים מחירון דירות בקפריסין, על מנת לנסות ולאמוד את הבדלי המחירים והתשואות ביחס להשקעות בשוק המקומי ובשווקים אחרים בעולם.
חשוב לדעת כי מחיר דירה בקפריסין אמנם מהווה את הבסיס להשקעה, ויחד עם זאת, תכנון נכון של ההשקעה יביא בחשבון גם עלויות נלוות: שכר טרחת עורך דין, אגרות ומיסוי, עלויות ניהול ואחזקת נכס ואחרות.
בצוות חברת קפריסין למשקיע בדקנו, ניתחנו וריכזנו עבורכם את מחירי הנכסים בשוק הקפריסאי, במטרה להבין האם מחירי הנדל"ן בקפריסין היוונית באמת נמוכים משמעותית ממחירי הנדל"ן בישראל, ומהם הגורמים המשפיעים על שווי הנכסים, וכתוצאה מכך על פוטנציאל התשואה.
בשורות הבאות תמצאו טבלה עם מחירים עדכניים בחלוקה לפי סוג נכס, מיקום ופרמטרים נוספים.
הנושאים בהם עוסק דף זה
- 1 מחירון דירות בקפריסין 2024 – מחירים ועלויות
- 2 הגורמים המשפיעים על מחיר דירה בקפריסין
- 3 מחירי נכסים בקפריסין
- 4 האם יש הבדל במחיר של דירה בפרויקט חדש בקפריסין לבין מחירי דירות יד 2
- 5 הבדלי מיסוי בין דירה בפרויקט חדש לדירות יד שניה
- 6 פוטנציאל תשואה ובחירת סוג נכס להשקעה בקפריסין
- 7 נתונים שחשוב להכיר כשבודקים עלויות:
- 8 השפעת סוג ההשקעה על המחירים והתשואות:
- 9 מהו שכר הדירה הממוצע בקפריסין?
הגורמים המשפיעים על מחיר דירה בקפריסין
למרות שמדובר במדינת אי קטנה, טווח המחירים של הנכסים בקפריסין הוא רחב, וניתן למצוא דירות בעלות הנמוכה מ- 100,000 יורו, כמו גם נכסים שמחירם עולה על 1,000,000 יורו.
בטרם ניכנס למספרים ולטווח העלויות, חשוב להכיר מספר משתנים ומאפיינים אשר מהווים גורם משפיע על עלויות הנדל"ן בקפריסין.
בין הגורמים המשפיעים על העלות:
◄ מיקום – בעולם הנדל"ן בקפריסין ובכלל, מיקום מהווה את הפרמטר הבולט והעיקרי בקביעת המחיר. הערים המרכזיות והפופולריות בקרב משקיעים זרים הן לימסול לרנקה וניקוסיה המתאפיינות בביקוש גבוה בקרב האוכלוסייה המקומית, ועיר החוף פאפוס המרוחקת יותר, ומהווה יעד בולט ופופולרי בקרב תיירים ונופשים. מחירי דירות בלימסול המרכזית והמבוקשת נחשבים גבוהים ביחס לממוצע מחיר דירה בלרנקה, וגם עלות דירה בפאפוס המהווה מוקד תיירות ונופש תהיה גבוהה יותר ביחס לערי החוף המרוחקות יותר.
◄ סוג הנכס – בקפריסין ניתן למצוא אזורים אורבניים וערי מטרופולין תוססות, בהן הבנייה והמגורים מתבססים על בנייני דירות, לצד מרחבים פתוחים ויישובים כפריים המתאפיינים בבנייה צמודת קרקע.
◄ גיל ומצב הנכס – קפריסין אמנם היא מדינה צעירה אשר זכתה במעמד עצמאי לפני כ- 65 שנים בלבד, אולם ההתיישבות והבינוי בה החלו כבר בתחילת המאה, וניתן למצוא בה מגוון סוגי נכסים, החל מבתים ישנים בבנייה מסורתית וכלה בווילות יוקרה חדישות. גיל הנכס, מצב המערכות והתשתיות, חזות ואיכות הבנייה, ישפיעו אף הם על עלויות הנכסים כמו גם על צורך בהשקעה נוספת בהשבחתו.
◄ שירותים ותוספים – דירה הכוללת מרפסת שמש, נוף פתוח לים, מעלית, שירותי אבטחה ותחזוקה לבניין, תזכה לתג מחיר גבוה יותר ביחס לדירה בגודל זהה ובאותו אזור שאינה מחזיקה ביתרונות הללו. בדומה לכך, המחיר של וילה בקפריסין יזכה לתוספת משמעותית במידה וזו כוללת גינה מרווחת ומעוצבת ו/או בריכת שחייה פרטית, הנחשבים לסמל סטטוס ולגורמי שדרוג לאיכות החיים.
מחירי נכסים בקפריסין
ניתן לראות כיצד הפרמטרים האמורים באים לידי ביטוי באמצעות טווח מחירים של דירות בקפריסין לפי עיר, וכן במענה לשאלות כמה עולה דירה בקפריסין ו/או כמה עולה בית בקפריסין:
* טווח העלויות הממוצע נקבע על פי סקירת נתוני עסקאות הנדל"ן בקפריסין בתקופה 2023-2024
| מחיר נכס לפי עיר | קפריסין כללי | לרנקה | פאפוס |
| עלות למ"ר | 2,350 יורו | 2,250 יורו | 2,650 יורו |
| המחיר לדירת סטודיו / 2 חדרים | 120,000-170,000 יורו | 120,000-150,000 יורו | 130,000-190,000 יורו |
| דירת 3 חדרים מחירים | 130,000-350,000 יורו | 130,000-175,000 יורו | 150,000-250,000 יורו |
| כמה עולה דירת 4 חדרים | 150,000-500,000 יורו | 160,000-320,000 יורו | 180,000-350,000 יורו |
| דירת 5 חדרים | 200,000-700,000 יורו | 200,000-600,000 יורו | 250,000-700,000 יורו |
| עלות בית כפרי בקפריסין | 250,000-750,000 יורו | 200,000-250,000 יורו | 300,000-750,000 יורו |
| מחיר וילה בקפריסין | 300,000-800,000 יורו | 300,000-550,000 יורו | 350,000-800,000 יורו |
| מחיר לפי עיר | ניקוסיה | לימסול | פמגוסטה |
| מחיר למ"ר | 2,330 יורו | 3,220 יורו | 3,050 יורו |
| דירת סטודיו / 2 חדרים | 140,000-330,000 יורו | 150,000-250,000 יורו | 140,000-240,000 יורו |
| דירת 3 חדרים | 150,000-350,000 יורו | 150,000-350,000 יורו | 180,000-300,000 יורו |
| דירת 4 חדרים | 170,000-400,000 יורו | 180,000-450,000 יורו | 250,000-360,000 יורו |
| דירת 5 חדרים | 220,000-650,000 יורו | 250,000-700,000 יורו | 290,000-500,000 יורו |
| בית כפרי בקפריסין | 300,000-650,000 יורו | 350,000-750,000 יורו | 330,000-600,000 יורו |
| וילה בקפריסין | 350,000-700,000 יורו | 350,000-800,000 יורו | 400,000-700,000 יורו |
שימו לב איך נראית המגמה בגרף מחירי הנכסים למגורים בקפריסין ב-5 השנים האחרונות:
האם יש הבדל במחיר של דירה בפרויקט חדש בקפריסין לבין מחירי דירות יד 2
בהתייחסות לפרמטר הגיל, חשוב להתייחס לטווח מחירי דירות בקפריסין היוונית בפרויקטים חדשים וברכישה מחברה/קבלן, אל מול רכישת דירה מיד שנייה.
ככלל, מחירי הדירות החדשות בקפריסין יהיה גבוה יותר ביחס לדירות מיד שנייה, וזאת בשל מספר משתנים:
- ירידה בהתחלות הבנייה – בשנים 2022-2023 חלה ירידה בת כ-15% בהתחלות הבנייה בקפריסין, כתוצאה מירידה בכמות ההיתרים שהעניקה הממשלה ובמחירי הקרקעות שחוו עלייה כתוצאה מהתחזקות השוק.. מגמה זו אשר נראה כי ימשך גם בשנת 2024, משמעותה פחות דירות חדשות הצפויות להיבנות, ועלייה במחיר הדירות החדשות, כתוצר נוסחת הבסיס בכלכלה: ביקוש והיצע.
- סטנדרט בנייה – הדירות החדשות בקפריסין נבנות תחת סטנדרט בנייה מפוקח המבטיח איכות, עמידות וכולל אחריות קבלן. דירה חדשה נתונה לפחות תקלות ועלויות תחזוקה, מה שעשוי להפוך את הפרש המחיר למשתלם.
- אזורי ביקוש – עיקר התחלות הבנייה בקפריסין מתרכזות באזורי הביקוש, הן בקרב המקומיים והן בקרב תיירים ומבקרים באי, מה שקושר את העלויות הגבוהות יותר גם לתבחיני האזור והמיקום.
- תשתיות – החוק בקפריסין מתנה ומעודד בנייה חדשה באזורים בעלי תשתיות מפותחות בעלות יכולת עמידה בגידול הצפוי. תשתיות תחבורה ונגישות, מסחר ושירותים וכן תשתיות חשמל, מים וביוב, תקשורת ואחרות.
חשוב לציין כי אין מדובר בחוק ברזל, ובהתאם לפרמטרים האמורים, גם נכסים קיימים אשר ממוקמים באזורי ביקוש, ועברו שיפוץ, חידוש והשבחה, עשויים להציג מחיר דומה ולעתים אף גבוה ממחיר נכס חדש, בהתאם לביקוש ולתנאי השוק.
הבדלי מיסוי בין דירה בפרויקט חדש לדירות יד שניה
הבדל נוסף שאינו נתון למצב ולאיכות הנכס הוא ההבדל במיסוי.
המס החל על משקיעים זרים אשר רוכשים דירות מיד שניה בקפריסין הוא מס מדורג, העומד על 8%-3% ממחיר הנכס.
מס זה אינו חל על רוכשי דירות חדשות מקבלן, שכן מחיר הדירות הללו מגלם בתוכו את עלות המע"מ, העומד על 19%.
על פניו, עלות המס הגבוהה באופן ניכר על דירה חדשה בקפריסין מעלה את מחיר העסקה כולה ועשויה להשפיע על הכדאיות, אולם בנסיבות מסוימות ניתן לזכות בהפחתה בשיעור המע"מ ובחבות מס בסך 5% בלבד.
תנאי ההפחתה: רכישה על ידי משקיע פרטי של נכס בגודל 130 מ"ר לכל היותר בשווי 350,000 יורו לכל היותר.
פוטנציאל תשואה ובחירת סוג נכס להשקעה בקפריסין
ההחלטה להשקיע בנדל"ן בקפריסין היא נגזרת של מחירי הנדל"ן בקפריסין הנמוכים משמעותית בהשוואה למחירי הנדל"ן בישראל ובמדינות שונות באירופה.
יחד עם זאת, מטרת ההשקעה היא יצירת תשואה מניבה או תשואה ישירה לטווח הארוך, ועלויות הנכסים אינם משקפים בהכרח ובאופן ישיר את פוטנציאל התשואה.
נתונים שחשוב להכיר כשבודקים עלויות:
מחירי הנדל"ן בקפריסין בשנת 2023 עלו ב-11%.
התשואה הממוצעת בגין השקעות נדל"ן בקפריסין עמדה על 7.7%.
תחזית התשואה הממוצעת בגין השקעות נדל"ן בשנים 2024-2025 עומדת על 10%-6%
השפעת סוג ההשקעה על המחירים והתשואות:
#1 רכישה לצורך מכירה מהירה – השקעות פליפ, הנשענות על איתור נכסים ישנים באיכות נמוכה ובמחיר נמוך מהותית ממחיר השוק, לצורך שיפוץ והשבחה, ומכירה מהירה במחיר גבוה. עסקאות אלו מתבצעות לרוב אל מול בתים כפריים וישנים באזורי מגורים וביקוש בקרב מקומיים, עשויות להניב תשואה גבוהה במיוחד העומדת על 20%-25%, אולם טומנות בחובן סיכון גבוה יותר וצורך במעורבות גבוהה של המשקיע.
#2 רכישת נכס מגורים לצורך השכרה – רכישת נכס לצורך יצירת הכנסה פאסיבית וקבועה, כביטחון כלכלי לטווח הארוך. רכישה כזאת תתבסס על בחינת מחירי שכירות בקפריסין על פי אזור, מעמד סוציואקונומי וביקוש, בחירה בנכס העונה על הצורך, ודורש עלויות תחזוקה נמוכות.
הבנת עלויות השכירות הנהוגות באזורים הפוטנציאליים תסייע לאתר נכסים אשר מבטיחים יחס שכירות גבוה ביחס לעלות הנכס.
מהו שכר הדירה הממוצע בקפריסין?
שכר הדירה הממוצע בקפריסין יעמוד על 10-30 יורו למ"ר.
שכר הדירה הממוצע לדירת 3 חדרים באזורי מגורים למקומיים יעמוד על 500-1500 יורו בחודש.
שכר הדירה הממוצע לבית כפרי בפריפריה יעמוד על 900-1800 יורו בחודש.
על המשקיע להביא בחשבון גם את עלויות הניהול של הנכס, המתבצעות על ידי חברות מקומיות בעלות של כ-5% מגובה ההכנסה.
רכישת נכס תיירות לצורך השכרה- רכישה של נכס באזורי תיירות מבוקשים, לצורך השכרה של הנכס לטווח קצר, במודל AIRBNB או להשכרה לתקופות ממושכות לתיירים מגרמניה ומבריטניה, הנוהגים לפקוד את האי לתקופות ממושכות ולשכור בית נופש.
עלויות השכירות בעסקאות הללו יהיו גבוהות משמעותית ועשויות להגיע לכדי 4,000-10,000 יורו בחודש. יחד עם זאת, נכסים אלו עשויים לעמוד ריקים בחלק מחודשי השנה, דורשים רמת תחזוקה גבוהה ומעורבות של המשקיע.
