נדל"ן בפאפוס

השקעות נדל"ן בפאפוס – מדריך מקיף

האי השכן קפריסין מציג בשנה החולפת נתונים חסרי תקדים המצביעים על גידול של למעלה מ-31% בהשקעות הזרות, כאשר הגידול ניכר במיוחד בענף השקעות נדל"ן בפאפוס.

האם מדובר בבועה שסופה להתפוצץ למשקיעים בפרצוף, בטרנד חולף או בנוסחה שהפיצוח שלה טומן בחובו תשואה גבוהה במיוחד, המושכת את המשקיעים?

יצאנו למצוא את הקסם של פאפוס מחוץ למלונות היוקרה והחופים, בעיניים של משקיעים המבקשים קרקע פורייה שתצמיח את ההון המושקע בה.

השקעה בפאפוס – גורם מרכזי בכלכלת קפריסין היוונית

מגמת מחירי נדל"ן בפאפוס בשנים האחרונות היא תוצאה של שילוב בין יתרונותיה הטבעיים של העיר למדיניות ממשלתית שמשקיעה בקידום השקעות זרות בכלל, ובקידום השקעות נדל"ן בפאפוס בפרט.

כעיר חוף במערב האי, הכוללת נמל ימי ונמל תעופה, מהווה פאפוס מטרופולין אורבני שוקק חיים, מוקד תיירות עוצמתי, וכלכלה מקומית החולש על ענפים נוספים, בעיקרם: פיתוח עסקי, נדל"ן ומסחר בינלאומי.

יחסי הגומלין בין מדינת האם קפריסין לעיר הדגל פאפוס, מעלים לא אחת את השאלה מה קדם למה, התרנגולת או הביצה: האם העיר מושכת אליה את התיירים והמשקיעים בזכות השקעות הממשלה בה, או שמדיניות ההשקעה בפאפוס מצד הממשלה נובעת מתרומתה לכלכלת המדינה.

מדיניות עידוד ההשקעות בפאפוס בה נוקטת הממשלה הקפריסאית נולדה בשנת 2021, כחלק מתכנית כוללת לשיקום הכלכלה המקומית שנפגעה במשבר הקורונה. המדיניות ששמה את הדגש על העיר פאפוס באה לידי ביטוי במספר היבטים:

#1 מימון והשקעה בקמפיינים פרסומיים באירופה ובארה"ב, הממתגים את העיר פאפוס כיעד תיירות בינלאומי אטרקטיבי ומוביל, במטרה להשיב ואף להרחיב את היצע התיירים וכניסת הכסף הזר למדינה.

#2 השקעה בענף הנדל"ן – קידום פרויקטים בענף הבנייה במטרה להגדיל באופן ניכר את היצע הנכסים, במטרה ליצור האטה ואף צניחה במחירי הנדל"ן, ולמשוך את המשקיעים. הקידום יושם באמצעות הקלות בירוקרטיות בהליכי הבנייה, הקצאת שטחים נרחבים לבנייה בפאפוס ובפרפרים המקיפים אותה, מתן תמריצים ליזמים ולקבלנים שעמדו בתבחינים דוגמת עמידה בזמנים ושחרור נכסים מהיר לשוק, בניה בטכנולוגיות בנייה חסכוניות שמוזילות את עלויות הנכסים, תיעדוף בנייה עממית: דירות ויחידות דיור, על פני בתים פרטיים ומתחמי יוקרה.

נוסף להשקעה ישירה לחיזוק שוק הנדל"ן בפאפוס, שימרה והרחיבה הממשלה גם מדיניות מס מקלה על השקעות זרות, והענקת מעמד תושבות ומגוון הטבות במסגרת גולדן ויזה מקומי למשקיעים, בהתאם לעמידה בתנאי סף ההשקעה הנדרש.

בפתיחת שנת 2024, במבט אל הנתונים בפרק הזמן האמור (2021-2023), ניתן לראות כי מדיניות הממשלה צלחה, כאשר דירה להשקעה בפאפוס הפכה לאחד מאפיקי ההשקעה המובילים בקרב המשקיעים הזרים, הנהנים מביקוש הולך וגובר ומתשואות מרשימות, גם ביחס להשקעות במדינות אחרות באירופה, והן ביחס לנתונים הכלליים של קפריסין עצמה.

שוק הנדל"ן בפאפוס בהשוואה לממוצע בקפריסין – מה אומרים המספרים?

שימו לב: למרות שפאפוס מאכלסת פחות מ-3% מאוכלוסיית קפריסין ושטחה היבשתי עומד על פחות ממחצית האחוז משטח המדינה כולה, העיר מהווה מוקד תיירות עיקרי וחולשת על 62.5% מענף התיירות במדינה.

בבחינת כדאיות ההשקעה ניתן לראות כי מצב שוק הנדל"ן בפאפוס מעיד על כדאיות כלכלית, כאשר מחיר דירה בפאפוס עולה במעט על מחיר דירה ממוצעת בקפריסין, אולם התשואה המניבה משכירות ותחזיות התשואה הכוללת גבוהות בצורה ניכרת.

מחירי דירות בפאפוס

המענה לשאלה כמה עולה דירה בפאפוס מותנה בשני גורמים עיקריים: סוג הנכס ואזור הנכס.

ככלל, מחיר דירה בפאפוס יעמוד על בין 2500 ל-3000 יורו למטר.

לדוגמא: עלות דירת ממוצעת בגודל 60 מ"ר צפויה לעמוד על בין 150,000 ל-180,000 יורו.

אזורים מובילים להשקעה בפאפוס

בין השכונות והאזורים המובילים להשקעה בפאפוס:

◄ שכונת קאטו – שכונה מרכזית בלב אזור התיירות, באזור עשיר במוקדי בילוי, פנאי ותרבות. בשכונת קאטו ניתן למצוא מתחמי דיור יוקרתיים, דירות סטודיו ובתים פרטיים המשמשים כווילות נופש ואירוח בעיקרם. המשקיעים באזור זה לרוב בוחרים בהשקעה ארוכת טווח ובהשכרת הנכס לתקופות קצרות לתיירים ולאנשי העסקים הרבים הפוקדים את האי.

◄ שכונת קיפונגרה – שכונה יוקרתית השוכנת לרצועת החוף המערבית, ומהווה שכונת מגורי יוקרה בסגנון אותנטי ים תיכוני. בשכונה מתגוררים מקומיים אמידים, אנשי עסקים ומשקיעים המגיעים לקפריסין לצורך רילוקיישן למספר שנים, ומחפשים אחר וילות בפאפוס למכירה, או להשכרה לתקופות ממושכות.

◄ אמבה – שכונת אמבה היא שכונה ציורית ומזמינה, בה ניתן למצוא בעיקר מקומיים, החיים באווירה כפרית ומנהלים חיי קהילה. משקיעים המחפשים אחר קניית בית בפאפוס ומכוונים להשכרה ארוכת טווח, ימצאו את השכונה כיעד מבטיח, בו ניתן למצוא בתים למכירה בפאפוס במחירים נמוכים מהממוצע, ולהנות מביקוש גבוה לשכירות ארוכת טווח, על ידי מקומיים ממעמד סוציואקונומי ממוצע, ציבור עובדים בעלי משפחות, שאינם ברי יכולת לרכישת נכסי דיור, ותרבות של שכירות לצורך מגורים כדרך חיים.

מיסוי נדל"ן בפאפוס – כמה מס ישלם משקיע זר?

מיסוי על נכס בפאפוס הוא נגזרת של חוקי המיסוי בקפריסין, הכוללים מספר סוגי מס שחשוב להכיר:

מיסים נוספים שחשוב להכיר:

מס משמעותי נוסף שחשוב להכיר הוא מע"מ – מס ערך מוסף החל על נכסים הנמכרים על ידי קבלנים וחברות.

מס זה הוא מס קבוע אשר עומד על 19%, אינו מזכה בפטור/הנחה, ולהווה את ההבדל בין קניית דירות בפרויקטים חדשים בקפריסין לעומת דירות יד 2.

מס ערך מוסף חל ברכישת דירות חדשות מקבלן, יזם או חברה, ואינו חל על רכישת דירות ונכסים מיד שנייה.

רכישת דירות חדשות ותשלום מס שבח בגינן מחליף את מס הרכישה אשר חל ברכישת דירות ונכסי נדל"ן מיד שנייה בלבד, בהתאם לחוזה הרכישה ותחת חובת הדיווח של הצדדים לרשויות המס.

סיכונים ומידע חשוב למשקיעים

למרות הצמיחה הכלכלית והיציבות של הכלכלה המקומית, רכישת נכס בפאפוס לצורך השקעה אינה מנותקת מסיכונים.

תחזיות התשואה הגבוהה מבוססות על התנהגות השוק ומאפיינים נוספים, שאינם חלים באופן זהה על כל סוגי ההשקעות ואזורי ההשקעה, וטרם חיפוש הנכס לשוב לתכנן את עקרונות חוקי הנדל"ן המקומיים, שיעור מס הרכישה ומיסים נוספים, שכונות מומלצות ואזורי ביקוש, מאפיינים סוציו-אקונומיים ועוד.

להלן מספר עובדות וכללי אצבע למשקיעים בפאפוס:

1. משקיעים ישראלים (ומשקיעים זרים שאינם אזרחי האיחוד האירופי) מוגבלים לרכישת נכס אחד, מסוג דירה או בית פרטי, המצוי בבנייה או אשר בנייתו הושלמה, על גבי שטח קרקע כולל שלא יעלה על 2 דונם.
2. השקעה לטובת קבלת גולדן ויזה קפריסין מותנית בהשקעה של 300,000 יורו ויותר, וכן הצגת יכולת כלכלית עצמאית באמצעות הוכחת הכנסה שנתית העומדת על 50,000 יורו בשנה עבור המשקיע, וכן 5,000-15,000 יורו נוספים בגין בן/בת זוג, ילדים ותלויים.
3. ברכישת בית פרטי חשוב לבדוק את תכניות הבנייה וגבולות הנכס- חריגות בניה ופלישה לשטח פרטי שכן בקפריסין עשויה להיות כרוכה בהשלכות כלכליות כבדות ואף באישום בעבירה מנהלתית. האחריות על חריגה כזאת חלה על בעל הנכס, גם במידה והחריגה בוצעה קודם לרכישת הנכס.
4. בדיקה חשובה נוספת היא בדק מבנה ונכס באמצעות חברת בדק מקומית רשומה ומוכרת. תוצאות הבדיקה מחייבות את החברה/בעלי הנכס בטיפול בליקויים, או לחילופין יהוו אסמכתא לביטול חד צדדי של זיכרון הדברים וההסכמות.
5. המיסוי החל על משקיעים זרים במדינה הוא אמנם מיסוי מקל, אולם חשוב לב למדרגות המס החלות על המשקיע בהתאם לעלות הנכס. ההשקעה הפופולרית ביותר בקרב משקיעים הן דירות למכירה בפאפוס בטווח מחירים של בין 150,000-300,000 יורו, נכסים הנהנים מהטבות המס ומספקים מיצוי תשואה מקסימלי.
6. לאחר איתור הנכס המתאים יש לבדוק את רישום שטרות הבעלות הקיים על הנכס, ומהווה את נסח הטאבו הקפריסאי. לרישום תקין ונקי קיימת חשיבות רבה בקידום העסקה ואישורה על ידי הרשויות. עם קבלת הנכס בפועל בכפוף להסכם המכר ולסילוק התשלומים יש להשלים את הליך רישום הבעלות וקבלת שטרות בעלות חדשים וברי תוקף.