נדל"ן בקפריסין – מדריך למשקיעים

הקדמה: בשורות הבאות הכנו לכם מדריך מקיף ומפורט עם כל מה שחשוב לדעת לפני שמשקיעים בקפריסין היוונית. המדריך נוגע בהיבטים רבים, ביניהם: האם כדאי להשקיע בקפריסין ומהן הסיבות לכך, מצב השוק, מגמות, נתונים, יתרונות וחסרונות, פוטנציאל התשואה, ערים מובילות ומחוזות, מיסוי נדל"ן בקפריסין, השוואה ביחס לקפריסין הטורקית ועוד רבים וטובים. מוכנים לצאת לדרך? קדימה.

למרות הפופולריות של המדינה בקרב המשקיעים הזרים בכלל והישראלים בפרט, השקעות נדל"ן בקפריסין אינן מוצר מדף, והתשואה בגינן אינה מובטחת.

אמנם מגמת מחירי הנדל"ן בקפריסין בשנים האחרונות מצביעה על עלייה מתמדת ותחזיות התשואה גבוהות, אולם חשוב לזכור כי הנתונים מצביעים על תשואה ממוצעת, הנגזרת מהשקעות מניבות ומצליחות אולם גם מכאלה שפחות.

ריכזנו עבורכם את כל המידע הנדרש למבקשים להשתלב בשוק הנדל"ן באי השכן, על יתרונותיו וחסרונותיו, המידע שחשוב להכיר והסיכונים מהם חשוב להיזהר.

שוק הנדל"ן בקפריסין – נתונים ומגמות

לפני הכל חשוב לדעת: האי קפריסין מחולק לשניים, כאשר השם קפריסין מתייחס לחלקו הדרומי והמרכזי של האי, נקרא גם קפריסין היוונית, חולש על 63% משטח האי המקורב למים הטריטוריאליים של האי יוון.

קפריסין היוונית גם מהווה חלק מן האיחוד האירופי, נתון בעל השפעה רבה על חוסנה הכלכלי.

החלק הנוסף, המהווה 37% משטח האי, נקרא קפריסין הצפונית, ומוכר גם כקפריסין הטורקית. קפריסין הצפונית היא רפובליקה עצמאית ואוטונומית, הנתמכת כלכלית וביטחונית על ידי טורקיה, ואינה מוכרת כמדינה על ידי מדינות אחרות באירופה ובעולם.

בדף זה נביא את המידע בדגש על ענף הנדל"ן בקפריסין היוונית אירופאית, אולם נכלול מידע נוסף, השוואה ובדיקת כדאיות השקעה גם בחלק הטורקי.

השקעה בנדל"ן בקפריסין היא לפני הכל תפיסה גלובלית שאינה כובלת את המשקיע למדינת המוצא או לאפיקי השקעות מסורתיים, ויכולת לגזור נתח ותשואה מכל אפיק השקעה ומקום שמאפשר זאת.

המדינה מציגה נתונים מרשימים במגוון תחומים הנוגעים לכלכלת המדינה ולענף הנדל"ן, ומושכת אליה את המשקיעים הישראלים הן למטרות השקעה ישירה לצורך תשואה מניבה, והן לצורך מימוש זכויות מגורים, תושבות ואף אזרחות הניתנות בהתאם לעמידה בקריטריונים, ומעניקות זכויות נרחבות במדינות האיחוד האירופי כולן.

בהחלטה על כדאיות השקעת נדל"ן בכל יעד, חשוב להכיר את הנתונים והמספרים המצביעים על התנהגות השוק, הן בבחינת הטווח הקצר – נתוני השנה החולפת, והן בבחינת השוק לאורך זמן – נתוני השוק לתקופה בת 7-10 שנים.

בחינה זו תאפשר זיהוי של מגמות ארוכות טווח, התמודדות השוק המקומי עם משברים והשפעתו על המשקיעים, והפקת תחזית מבוססת להתנהגות שוק בעתיד.

נתוני הבסיס שחשוב להכיר: צמיחה כלכלית, צמיחת ענף הנדל"ן, ממוצע תשואה למשקיעים. בבחינת הפרמטרים הללו, קפריסין מציגה נתונים מרשימים בשני התבחינים:

* ניתן לראות כי בשנה החולפת קפריסין מצויה במגמת נסיקה, ומציגה נתונים המעידים על חוסן כלכלי, צמיחה ושוק המצוי בעלייה. בבחינת הנתונים ומגמות השוק בקפריסין לאורך 7 שנים, המספרים נמוכים יותר, אך שומרים על מגמת עלייה וצמיחה מבוקרות, מה שמעיד דווקא על יציבות השוק ולא על בועה שסופה להתפוצץ.

הגורמים לצמיחת שוק הנדל"ן בקפריסין

עם הנתונים המעידים על צמיחה אופטימלית של קפריסין, בחינת אפשרויות השקעות נדל"ן בקפריסין תתבסס גם על הבנת הגורמים לאותה צמיחה, במטרה לזהות גם את הגורמים שעשויים להביא להפסקת הצמיחה, בקפריסין בכלל או באזורים שונים בשטחה.

בין הגורמים המשפיעים על נתוני הצמיחה במדינה השכנה:

◄ תיירות – קפריסין היא מדינת אי המאכלסת 1.5 מיליון תושבים סך הכל, אולם מייצרת תנועה של כ-2.5 מיליון תיירים בשנה.

ענף התיירות מהווה כוח משמעותי בכלכלת קפריסין, מייצר את עיקר מקומות התעסוקה ומזרים למדינה כסף זר.

קפריסין משתרעת לאורכו של קו חוף הנמתח על פני כ-730 ק"מ, ומציעה שדרות בתי מלון יוקרתיים, כפרי נופש, מסעדות, מתחמי קניות ואטרקציות.

מזג האוויר הים תיכוני הנוח מושך אל האי תיירים ומבקרים לחופשות קצרות בנות מספר ימים, ומהווה מוקד משיכה למבקרים אמידים בטווח גיל הזהב ממדינות בריטניה, אוקראינה וממדינות נוספות באירופה.

תיירים אלו נוהגים להגיע לתקופות ממושכות, למפלט מחודשי החורף האירופאי הקרים, או לחופשות הנמשכות לאורך חודשי הקיץ בשיאה של עונת התיירות.

◄ ביקוש לנכסי נדל"ן – צמיחת שוק הנדל"ן היא נגזרת של הגידול בביקוש, והפער הקיים בין דירות למכירה בקפריסין להיצע הדירות הקיים, והנכסים בכלל.

הביקוש לבתי מגורים בקפריסין ודירות הוא תוצר של אוכלוסייה מקומית במעמד סוציו-אקונומי ממוצע אך יציב, ותרבות רכישת נכסים לשימוש אישי ולמגורים. כ- 70% מן האוכלוסייה המקומית מתגוררים בבתים המצויים בבעלותם.

נוסף לזאת, קפריסין מושכת אליה משקיעים זרים, ואף נהנית מנתוני הגירה חיובית, בעיקרה של פנסיונרים מבריטניה, המעוניינים לבלות את שנות הזהב באי הים תיכוני המזמין. הביקוש לנכסים בקפריסין בקרב זרים, יצר שליטה של זרים ב-50% מנכסי הדיור באי.

◄ פיחות בהיקף הבנייה – מדד התחלות הבנייה הוא נתון אשר מייצג את היקף הנכסים העתידיים לצורך מתן מענה לביקוש ההולך וגדל.

בשנים 2022-2023 חלה ירידה משמעותית העומדת על כ- 26% בהיקף התחלות הבנייה בקפריסין.

ירידה זו מקורה במיצוי עתודות הקרקע המהווה בעיה עולמית ממנה קפריסין אינה חפה.

הצורך לאזן בין צרכי המגורים של התושבים לצד צרכי החקלאות והאקולוגיה, התעשייה, התשתיות והשטחים הציבוריים, מביא לפיחות בעתודות הקרקע הזמינות לבנייה, וביצירת פער בין הביקושים הגדלים להיצע הדיור המצטמצם.

בעוד שבעבור התושבים מדובר בבעיה, עבור המשקיעים מדובר בהזדמנות השקעה מבטיחה.

◄ מיסוי – קפריסין היא אחת המדינות הנוחות בעולם בהיבט המיסוי ומנהיגה מדיניות מס שנועדה לעודד השקעות זרות במדינה.

מיסוי נדל"ן בקפריסין עבור משקיעים מבדיל בין המשקיע הפרטי בהשקעה חד פעמית לבין משקיעי נדל"ן מבוססים המעוניינים בהשקעות מרובות וארוכות טווח.

המשקיע הפרטי יוכל להשקיע באמצעות רכישת נכס בקפריסין תחת הקלות מס משמעותיות במיסוי הנדל"ן הנהוג במדינה, ואילו המשקיעים המחפשים אחר אפיקי השקעות נדל"ן נרחבים יותר, יוכלו לעשות זאת באמצעות הקמת חברה קפריסאית מקומית שתרכוש את הנכסים על שמה, כאשר מס על רווחי הון החל על חברות בקפריסין עומד על 12.5% בלבד (מס רווחי הון בישראל עומד על 25%), מן הנמוכים בעולם.

◄ ויזת זהב – ויזת זהב, או בשמה הבינלאומי גולדן ויזה לקפריסין, היא הטבה רבת משמעות המשנה את כללי המשחק והופכת את התשואה בגין השקעות נדל"ן בקפריסין למטרה משנית.

גולדן ויזה היא למעשה מסלול עוקף לאזרחות אירופאית, המוצעת על ידי ממשלת קפריסין למשקיעים הזרים. גולדן ויזה קפריסין היא בבחינת מעמד תושבות קבע הניתן על ידי הממשלה למשקיעים הזרים, אשר עומדים בתבחינים נדרשים ומשקיעים סכום מינימלי בסך 300,000 יורו במדינה.

האשרה ניתנת למשקיע ולבני משפחתו, כוללת הטבות סוציאליות, זכות לשירותי חינוך ובריאות, ומעמד תושבות בכל 28 מדינות האיחוד האירופי, מכורח חברותה של קפריסין באיחוד. גולדן ויזה בקפריסין מאפשרת מגורים וחיים באי, אולם אינה מחייבת, וניתן להנות מיתרונותיה באמצעות ביקורים בלבד.

תחשיבי כדאיות, תכנון וניתוח תשואה

תכנון ותחזית לתשואה הצפויה יכלול מספר נתונים:

• מחיר הנכס – מחירי דירות בקפריסין משתנים בהתאם למיקום, סוג ואיכות הנכס.
• מיסוי – בקפריסין נהוג מס רכישה מדורג בהתאם לשווי הנכס כמו גם מיסים קבועים, פטור ממס עד לתקרה שנקבעה בחוק, מיסוי קבוע בגין הכנסה משכירות. חשוב להכיר את חבויות המס ואת התרות והמדרגות השונות, בטרם רכישה, לצורך תכנון מס אופטימלי.
• סוג הנכס ומטרת ההשקעה – ניתן למצוא וילות בקפריסין, דירות ויחידות נופש ומגורים במרכזי הערים ומוקדי התיירות, בתים ישנים בכפרים ובאזורי ביקוש בקרב המקומיים ונכסים נוספים. חשוב לבחור את סוג הנכס והמיקום בהתאם למטרות ההשקעה, לתקופת ההשקעה ולרמת המעורבות בה מעוניין המשקיע.
• עלויות נלוות – שירותי עורך דין/חברה מלווה, עלויות מימון, אגרות, טיסות ושהות.

תכנון ריאלי – המספרים שתצטרכו להכיר:

עלות דירה ממוצעת במיקומים מרכזיים בקפריסין דוגמת לימסול ופאפוס תעמוד על 230,000 יורו, בעוד שמחיר בית כפרי במחוזות דוגמת פמגוסטה או בעיר ניקוסיה יעמדו בממוצע על 316,000 יורו.

ניתן למצוא דירות סטודיו קטנות באזורי תיירות גם בטווח 80,00-120,000 יורו, ומלבד עלות הנכס יש להביא בחשבון את עלויות השכירות שהוא צפוי להניב וסוג אוכלוסיית הביקוש באזור.

מחירי הנכסים ועלויות השכירות על פי מחוזות בקפריסין / ערים מובילות להשקעה:

כך נראה גרף מגמת מחירי הדירות בקפריסין ב-5 השנים האחרונות:

כמה מס משלמים על נכס בקפריסין?

עלויות המיסוי על השקעות נדל"ן בקפריסין:

מיסים נוספים:

מס משמעותי נוסף שחשוב להכיר הוא מע"מ – מס ערך מוסף החל על נכסים הנמכרים על ידי קבלנים וחברות.

מס זה הוא מס קבוע אשר עומד על 19%, אינו מזכה בפטור/הנחה, ולהווה את ההבדל בין קניית דירות בפרויקטים חדשים בקפריסין לעומת דירות יד 2.

מס ערך מוסף חל ברכישת דירות חדשות מקבלן, יזם או חברה, ואינו חל על רכישת דירות ונכסים מיד שנייה.

רכישת דירות חדשות ותשלום מס שבח בגינן מחליף את מס הרכישה אשר חל ברכישת דירות ונכסי נדל"ן מיד שנייה בלבד, בהתאם לחוזה הרכישה ותחת חובת הדיווח של הצדדים לרשויות המס.

מימון והלוואות – מי יכול לקבל משכנתא בקפריסין

יתרונות השקעה בקפריסין מושכים את המשקיעים הזרים, ומלבד הביקוש הרב, עלויות הנכסים הנמוכות והתשואות המבטיחות, גם מדיניות המימון הנוחה של הבנקים והמוסדות הפיננסים בקפריסין מהווה יתרון בולט.

המשקיע הישראלי אשר יזדקק להשלמת סכום ההשקעה ולמינוף באמצעות מימון, לא יוכל לקבל משכנתא בגין רכישת דירה בקפריסין, או כל נכס נדל"ן בחו"ל מן הבנקים בישראל.

האפשרות שתעמוד בפניו היא הלוואה רגילה ללא משכון נכס, תחת תנאי זכאות מחמירים יותר ועלויות ריבית גבוהות במיוחד, מאחר ומדובר בהלוואה ללא בטחונות.

הבנקים בקפריסין מעמידים מגוון אפשרויות לנטילת משכנתא בתנאים אטרקטיביים, הן למשקיעים הזרים והן לבעלי גולדן ויזה, בתנאי תשלום נוחים, בפריסה ארוכת שנים ותחת ריבית מקומית נמוכה.

אפשרות נוספת למימון העומדת בפני המשקיעים, היא הלוואה קבלנית- הניתנת על ידי החברה המשווקת/קבלנית, ברכישת דירה חדשה או בית חדש בפרויקט.

השקעה בקפריסין היוונית לעומת קפריסין הטורקית

יתרונות השקעה בקפריסין היוונית הם רבים, אולם גם לקפריסין הטורקית יש מה להציע למשקיעים הזרים.

בנוסף לתיירות עליה התבססה כלכלת קפריסין הטורקית לאורך שנים ארוכות, בשנים 2021-2023 השקיעה הממשלה מקומית באיתור משאבי גז טבעי, ובפיתוח מקורות אנרגיה חלופיים.

אלה הפכו את מדינת האי הצפונית למיני מעצמה, אשר מבססת את כוחה על כלכלה מתחזקת שזוכה ליותר ויותר עצמאות, ומציגה נתוני צמיחה מרשימים.

קפריסין הטורקית מציעה דירות ונכסי נדל"ן אחרים במחירים נמוכים במיוחד, וניתן למצוא באזורי הביקוש בלפקושה, איסקל, פמגוסטה וקירניה מגוון נכסים בטווח עלויות המתחיל מ-80,000 יורו.

נתונים ומידע למשקיעים – השוואה בין פוטנציאל ההשקעה בקפריסין הטורקית להשקעה בקפריסין היוונית:

>> ניתן לראות כי למרות מחירי הנכסים הנמוכים יותר, תחזיות התשואה הפוטנציאליות זהות, ויחד עם זאת חשוב לזכור כי מדובר בהשקעה שעשויה להיות מניבה, אולם פועלת בשוק קטן יותר, תחת ביקוש מוגבל יותר וברפובליקה שנחשבת פחות יציבה כלכלית, מה שמגדיל את היקף הסיכון.

>> יתרון נוסף שעומד לזכות השקעות נדל"ן בקפריסין היוונית על פני הטורקית, הוא מעמדה של קפריסין היוונית כחברה באיחוד האירופי, ואשרת גולדן ויזה אותה היא מעניקה למשקיעים העומדים בתנאי האשרה.

>> קפריסין הטורקית אינה חברה באיחוד ואינה מעניקה גולדן ויזה, וההשקעה בה מתבצעת לצרכי גריפת התשואה בלבד.

>> חשוב לציין כי המידע הרב והנתונים האמורים משקפים מגמות וטווחים, ובהחלטה על השקעה בקפריסין מומלץ להיכנס לעובי הקורה, לבחון את תנאי הרכישה והמיסוי, להשקיע זמן ומחשבה באיתור ובבחירת הנכס להשקעה, וכן להיעזר בליווי מקצועי באמצעות גורמים המכירים את החוק, ההתנהלות והרשויות המקומיות במדינה.